무엇을, 왜 보여주는가

단지별 실거래 데이터 요약의 계산 규칙과, 만들었다가 스스로 폐기한 종합 점수의 백테스트 결과를 공개합니다. 모든 값은 국토교통부 신고 실거래의 과거 기술이며 미래 가격 예측이 아닙니다.

요약 카드의 계산 규칙

최근 6개월 같은 면적대 중위가, 12개월 전 같은 창과의 비교(지역 대비 %p), 최근 60개월 ㎡당가 95백분위 기준 고점, 동네·면적대 안의 거래 활발도 순위, 같은 시점·면적대 매매·전세 중위값의 비율을 씁니다. 해제 신고 거래는 제외하고, 표본이 부족한 값은 추정하지 않고 비워 둡니다.

종합 점수를 보여주지 않는 이유

단지별 0~100점 점수 엔진을 만들어 과거 시점(2021-12·2023-12) 데이터만으로 재계산해 이후 성과와 비교했습니다. 통계 인공물(공유 끝점)을 분리해 측정하면 2023년 시점 상위 10%는 지역 대비 −1.0%p로 무예측, 2021년 고점 시점 상위 10%는 1년 뒤 −7.8%p·2년 뒤 −12.6%p로 하락기에 오히려 더 빠졌습니다. 예측하지 못하는 점수는 화면에 올리지 않습니다.

입지 순위도 예측이 아닙니다

역·학교·대규모점포 거리와 서울 접근성으로 매긴 입지 순위 역시 같은 방식으로 검증했습니다. 2021~2024년 채점 시점에서는 입지 상위 10%가 하위 10%보다 지역 대비 +1.1~+17.3%p 앞섰지만, 2019~2020년 시점에서는 −7.9~+0.8%p로 뒤집혔습니다. 같은 점수가 국면에 따라 반대로 작동했으므로 미래 수익 순서로 내놓지 않습니다.

검증에서 살아남은 위험 표시

1년·3년·5년 각각의 지역 내 가격 흐름 백분위를 50·30·20%로 가중 평균한 값(자료 없는 기간은 비례 재배분)이 상위 20%이면서 5년 고점의 95% 이상인 단지는 2022년 하락기에 지역 대비 낙폭이 두 배가량 컸습니다(임계값 아홉 조합 전부에서 −7.8~−9.3%p vs −4.1~−4.8%p). 이 프로필과, 전세가율이 0.95를 넘는다는 현재 사실 표시만 배지로 씁니다. 둘 다 과거·현재 사실의 표시이며 하락 예측이 아닙니다.