송파와 강동 빌라 전월세, 같은 예산이라면 보증금과 월세를 어떻게 나눠야 할까?

핵심 내용

국토교통부 자료에 신고된 2026년 8월 계약을 비교했다. 이는 현재 중개 중인 매물이 아니라 신고된 과거 전월세 계약이다. 이 글에서 ‘빌라’는 검색 편의를 위해 연립·다세대를 묶어 부르는 표현이며, 개별 사례에서는 주택 유형을 구분한다.

신고 건수와 40~60㎡ 전세부터 비교

공통으로 비교할 수 있는 40~60㎡ 전세에서는 강동구 중위 보증금이 송파구보다 3,695만원 높았다. 중위값은 각 지역의 해당 면적대 전세 보증금을 크기순으로 놓았을 때 가운데 값이다. 두 지역 모두 표본이 3건 이상이어서 참고할 수 있지만, 지역 전체의 모든 빌라나 현재 매물 가격을 뜻하지는 않는다.

전체 신고 건수는 송파구가 강동구보다 많다. 이는 이번 자료에서 관찰된 계약 표본의 규모 차이이며, 매물 공급량이나 향후 임대료 방향을 단정하는 지표는 아니다.

전체 중위값은 참고값, 면적대 비교가 우선

전체 전세 보증금 중위값은 송파구 2억5,455만원, 강동구 2억5,000만원으로 차이가 455만원이다. 그러나 이 값에는 서로 다른 면적이 섞여 있으므로 참고값으로만 봐야 한다. 실제 선택에서는 전체 중위값보다 40~60㎡처럼 비슷한 전용면적끼리 비교하는 편이 적절하다.

실제 신고 사례에서도 조건에 따라 금액 차이가 나타난다. 송파구에서는 다세대인 가락동 골드빌 전용 50.453㎡가 2026년 8월 12일 전세 보증금 2억9,400만원에 신고됐다. 강동구에서는 다세대인 성내동 행복한집 전용 55.2㎡가 2026년 8월 10일 전세 보증금 3억1,594만원에 신고됐다. 이 두 사례는 단지·동·층·건축연도와 계약 조건이 달라 직접적인 우열 판단보다는 개별 계약 확인용으로 봐야 한다.

월세는 보증금과 월세를 함께 봐야 한다

월세 계약 전체의 중위 조합은 송파구가 보증금 1억원·월세 38만원, 강동구가 보증금 1억원·월세 40만원이다. 각각 송파 599건, 강동 308건을 기준으로 계산된 값이다. 보증금이 같아 보여도 개별 계약의 면적과 상태가 다르므로 이 조합을 특정 주택의 적정 월세로 해석해서는 안 된다.

개별 신고를 보면 조합의 폭이 더 잘 드러난다. 송파구 다세대인 잠실동 (311-5) 전용 40.05㎡는 2026년 8월 27일 보증금 1억원·월세 73만원에 신고됐다. 강동구 다세대인 천호동 아메스빌 전용 42.85㎡는 2026년 8월 26일 보증금 2억5,000만원·월세 30만원에 신고됐다. 보증금과 월세 중 하나만 떼어 비교하면 계약의 의미가 달라지므로 반드시 한 쌍으로 확인해야 한다. 입력 자료에는 환산 기준이 없으므로 보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 환산하지 않았다.

같은 예산에서 확인할 체크리스트

먼저 원하는 전용면적을 정하고 같은 면적대의 전세와 월세를 각각 나눠 비교한다.

월세는 보증금과 월세를 한 쌍으로 기록하고, 관리비 등 입력 자료에 없는 비용은 별도로 확인한다.

전세는 준비한 자기자금에서 계약 보증금과 부대비용을 구분하고 부족 자금 규모를 계산한다.

전세자금대출이 필요하면 금융기관에서 소득·부채·보증 요건, 대상 주택과 계약 조건, 실제 한도와 승인 여부를 따로 확인한다. 이 자료만으로 대출 가능 여부를 판단할 수 없다.

주택 유형이 연립인지 다세대인지, 층·건축연도·주택 상태와 신규·갱신 계약 여부를 함께 확인한다.

계약 전 최신 신고 내용과 등기·권리관계 등 개별 주택 정보를 다시 점검한다.

공식 자료의 한계

이번 수치는 2026년 8월 송파구와 강동구에 신고된 연립·다세대 전월세 계약을 거래 ID 기준으로 정리한 결과다. 전세와 월세를 섞어 하나의 중위값으로 계산하지 않았으며, 현재 호가를 보여주는 자료도 아니다. 신고 이후 계약 내용이 정정될 수 있고, 신고 시차 때문에 같은 달 계약이 뒤늦게 반영될 수도 있다.

또한 빌라는 같은 면적대라도 층, 건축연도, 주택 상태에 따라 보증금과 월세 차이가 크다. 따라서 지역 중위값은 탐색 기준으로만 활용하고, 실제 계약 조건과 현재 매물은 별도로 확인해야 한다.