2026년 8월 실거래가로 보는 성북-동대문 연립·다세대: 같은 자기자금이면 대출 원금 차이는?

신고 건수와 같은 면적대 가격부터 비교

이 글의 실거래는 신고된 과거 계약이며 현재 판매 중인 매물이 아니다. ‘빌라’는 연립·다세대를 묶은 검색 표현이다. 비교 범위는 성북(서울특별시 성북구)과 동대문(서울특별시 동대문구)의 2026년 8월 연립·다세대 매매다.

표는 문서 30287·30285의 computedStatistics 기준이다. 성북 원문에는 취소 표시 거래 2건이 포함돼 있어, 전체 104건을 현재 유효한 계약 수로 읽어서는 안 된다. 전체 통계의 취소 거래 반영 기준은 재확인이 필요하다.

55~65㎡ 중위가격은 성북이 1100만원 높다. 계산은 4억800만원에서 3억9700만원을 뺀 것이다. 80~90㎡는 동대문 표본이 1건뿐이므로 두 지역의 대표 가격 차이로 해석하기 어렵다.

1100만원 차이보다 먼저 볼 것은 거래 구성

전체 면적을 섞은 중위가격은 성북 3억6500만원, 동대문 3억3000만원이다. 이는 참고값이다. 면적 구성이 다른 거래를 한데 모은 숫자이므로, 실제 예산 비교는 비슷한 면적대에서 시작해야 한다.

55~65㎡로 좁혀도 가격 범위는 넓다. 중위값 차이만으로 개별 주택의 가격이나 지역의 우열을 판단하기 어려운 이유다. 실제 신고 사례를 보면 다음과 같다.

두 사례는 면적과 건축연도가 비교적 가깝지만 층과 입지가 다르다. 이 가격 차이를 지역 자체의 효과로 분리할 수는 없다. 연립과 다세대도 구분해 살펴야 하며, 위 중위가격은 두 유형을 합친 값이다.

공식 신고자료로 확인할 수 없는 조건

같은 면적대의 빌라도 대지권, 층, 건축연도, 주택 상태에 따라 가격 차이가 크다. 신고가격은 현재 호가나 감정가를 뜻하지 않는다. 제공 자료만으로 내부 상태나 개별 담보평가액을 확인할 수 없고, 한 달의 거래만으로 가격의 상승·하락 추세를 판단할 수도 없다.

비교 대상과 자금계획을 정하기 전 다음을 확인할 필요가 있다.

[ ] 비교 대상이 같은 전용면적대인지, 연립인지 다세대인지 확인한다.

[ ] 대지권, 층, 건축연도와 실제 주택 상태를 함께 살핀다.

[ ] 계약일과 취소·정정 여부를 최신 실거래 원문에서 다시 확인한다.

[ ] 매매대금에 투입할 현금과 부대비용으로 남겨둘 현금을 구분한다.

[ ] 금융기관에서 적용 규제, 담보평가, 소득과 기존 부채에 따른 심사 조건을 확인한다.

근거는 제공된 [국토교통부 연립다세대 매매 실거래가 자료](https://www.data.go.kr/data/15126467/openapi.do) 두 문서다. 계약월은 2026년 8월이며, 문서 수집 시점은 9월이다. 이후 신고 정정·취소에 따라 집계가 달라질 수 있다.

자기자금별 필요 대출 원금은 이렇게 계산

표본이 각각 3건 이상인 55~65㎡ 중위가격을 계산용 대표값으로 사용한다. 성북은 4억800만원, 동대문은 3억9700만원이다. 이는 해당 면적대의 신고가격 요약값이며 개별 주택의 예상 매수가격은 아니다.

부대비용을 별도로 확보하고 매매대금 부족분 전부를 대출로 충당한다고 가정하면, 필요 대출 원금 = 기준 가격 − 매매대금에 투입할 자기자금이다. 예컨대 두 지역에 똑같이 자기자금 1억5000만원을 넣으면 성북은 2억5800만원, 동대문은 2억4700만원이 필요하다. 동일 현금 기준 원금 차이는 1100만원이다.

아래는 자기자금을 각 기준 가격의 30%, 40%, 50%로 가정한 계산이다. 같은 비율을 적용하므로 지역별 자기자금 액수는 서로 다르다. 단위는 만원이다.

계산식은 기준 가격에 각각 70%, 60%, 50%를 곱하는 방식이다. 이 비율은 자금계획을 위한 가정으로, 규제상 대출 한도를 뜻하지 않는다. 계산상 필요한 원금과 실제 승인 가능한 대출액은 별개이며, 입력 자료에는 승인 여부나 금리·상환액을 계산할 근거가 없다.