마포와 성동 빌라 전월세, 같은 예산이면 보증금과 월세가 어떻게 달라질까

핵심 내용

이 글의 자료는 2026년 8월 서울특별시 마포구와 성동구에서 신고된 연립·다세대 전월세 계약이며, 현재 중개 중인 매물이 아니다. 여기서 ‘빌라’는 연립·다세대를 묶어 찾는 검색 표현이다.

신고 건수와 40~60㎡ 전세부터 비교

같은 면적대 비교가 가능한 전용 40~60㎡ 전세에서는 성동구의 중위 보증금이 마포구보다 2,900만원 높았다. 중위값은 각 지역의 해당 구간 전세 보증금을 크기순으로 놓았을 때 가운데 수준을 뜻한다. 두 지역 모두 표본이 3건 이상이지만, 개별 주택의 조건까지 같다는 의미는 아니다.

실제 사례를 보면 성동구에서는 2026년 8월 24일 금호동3가 다세대 ‘타워드림빌라(1197-0)’ 전용 56.69㎡가 전세 보증금 4억원에 신고됐다. 마포구에서는 8월 24일 대흥동 다세대 ‘마포나루타운’ 전용 55.7㎡가 전세 보증금 4억8,000만원에 신고됐다. 이런 개별 계약은 중위값과 다를 수 있으므로 대표값으로 일반화하기보다 층·건축연도·계약 유형을 함께 봐야 한다.

전체 중위값은 참고값, 월세는 두 숫자를 함께

전체 면적을 섞은 전세 중위 보증금은 성동구 2억4,378만원, 마포구 2억3,000만원이다. 다만 소형부터 대형까지 섞은 값이므로 참고용일 뿐이며, 실제 비교에서는 전용면적이 비슷한 계약끼리 살펴야 한다.

월세 계약 전체의 중위값은 성동구가 보증금 5,000만원·월세 59만원, 마포구가 보증금 2,664만원·월세 55만원이다. 보증금과 월세는 서로 결합된 계약 조건이므로 어느 한쪽만 떼어 ‘더 저렴하다’고 해석할 수 없다. 입력 자료에 환산 기준이 없으므로 보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 환산해 비교하지 않았다.

사례에서도 조합의 차이가 보인다. 성동구에서는 8월 19일 용답동 다세대 ‘더플러스용답1’ 전용 52.36㎡가 보증금 5,000만원·월세 55만원에 신고됐다. 마포구에서는 8월 12일 창전동 다세대 ‘홍익빌라B’ 전용 50.54㎡가 보증금 2,000만원·월세 150만원에 신고됐다. 같은 면적대에 가깝더라도 보증금과 월세의 배분이 크게 다를 수 있다.

같은 예산으로 찾을 때 확인할 순서

먼저 원하는 전용면적 범위를 정하고 전세와 월세를 분리해 검색한다.

월세는 보증금과 월세를 반드시 한 쌍으로 비교하고, 임의 환산은 하지 않는다.

전세라면 준비한 자기자금에서 계약금·잔금 일정을 나누고, 부족한 보증금 규모를 계산한다.

전세자금대출은 금융기관에서 대상 주택, 임차인 조건, 심사 기준, 한도와 승인 가능성을 별도로 확인한다.

등기·권리관계, 선순위 보증금, 보증 가입 가능 여부와 계약의 신규·갱신 여부를 계약 전에 확인한다.

같은 면적이라도 층, 건축연도, 주택 상태, 연립·다세대 구분을 대조한다.

공식 자료로도 알 수 없는 것

실거래 신고가격은 과거에 체결된 계약의 보증금과 월세이지 현재 호가를 뜻하지 않는다. 감정가나 향후 계약 조건도 아니며, 신고 이후 정정될 수 있다. 특히 빌라는 같은 면적대라도 층, 건축연도, 주택 상태에 따라 조건 차이가 크다. 이번 중위값에는 지역 안의 여러 동과 서로 다른 면적·주택 조건이 포함돼 있으므로 특정 주택의 적정 보증금이나 대출 가능성을 판단하는 기준으로 단정해서는 안 된다.