마포와 성동 빌라 전월세, 같은 예산이면 보증금과 월세가 어떻게 달라질까?

핵심 내용

국토교통부에 신고된 2026년 7월 연립·다세대 전월세 계약을 비교했다. 이는 현재 중개 중인 매물이 아니라 신고된 과거 계약이다. 이 글에서 ‘빌라’는 연립·다세대를 묶어 찾는 검색 표현이며, 원자료의 주택 유형은 가능한 한 연립과 다세대로 구분해 적었다.

거래 건수와 공통 면적대부터 비교

두 지역에서 공통으로 집계된 전용 40~60㎡ 전세를 기준으로 보면 마포구의 보증금 중위값이 성동구보다 2,500만원 높다. 중위값은 각 지역 해당 면적대의 신고 보증금을 크기순으로 놓았을 때 가운데에 위치하는 값이다. 두 표본 모두 3건 이상이어서 비교 자료로 활용할 수 있지만, 개별 주택의 적정 보증금을 뜻하지는 않는다.

전체 전세 보증금 중위값은 마포구 2억3,000만원, 성동구 2억원이다. 다만 이 값은 모든 면적을 섞은 참고치다. 실제 집을 비교할 때는 전용면적이 비슷한 계약끼리 다시 살펴야 한다.

월세는 보증금과 월세를 한 쌍으로 봐야 한다

월세 계약 전체의 중위 조합은 마포구가 보증금 4,000만원·월세 55만원, 성동구가 보증금 4,000만원·월세 58만원이다. 보증금 중위값과 월세 중위값을 각각 계산한 결과이므로, 이 두 숫자가 반드시 하나의 실제 계약에서 함께 나타난 조건이라는 뜻은 아니다. 또한 입력 자료에는 전월세 전환 기준이 없으므로 보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 환산해 비교할 수 없다.

실제 신고 사례를 보면 조건의 폭이 넓다. 마포구에서는 다세대 라센트라연남 전용 30㎡가 2026년 7월 9일 보증금 4,000만원·월세 160만원에 신고됐다. 성동구에서는 다세대 빌라드엘 전용 20.72㎡가 7월 30일 보증금 1,000만원·월세 80만원에 신고됐다. 면적과 위치가 달라 어느 한쪽이 더 저렴하다고 단정할 사례는 아니며, 보증금과 월세를 함께 확인해야 한다는 점을 보여준다.

전세 예산은 같은 면적의 개별 계약으로 좁혀 보기

전용 40~60㎡ 전세의 중위 보증금을 출발점으로 삼으면 예산 차이를 비교하기 쉽다. 마포구에서는 다세대 대호아트빌 전용 54.17㎡가 2026년 7월 10일 보증금 3억원에 신고됐고, 성동구에서는 다세대 상봉빌라 전용 59.91㎡가 7월 21일 보증금 2억원에 신고됐다. 두 건은 개별 사례일 뿐 대표가격이 아니며, 건축연도·층·위치와 계약 조건이 서로 다르다.

전세자금이 필요하다면 먼저 선택한 주택의 실제 보증금에서 투입 가능한 자기자금을 빼 필요한 자금 규모를 계산한다. 그다음 금융기관에서 해당 주택 유형, 계약 형태, 보증기관 이용 조건, 소득·부채 심사, 선순위 권리와 보증 가입 가능 여부를 별도로 확인해야 한다. 이 자료만으로 전세자금대출 한도나 승인 가능성을 판단할 수 없다.

계약 전 체크리스트와 공식 자료의 한계

주소와 등기부상 주택 유형이 연립인지 다세대인지 확인한다.

전세와 월세를 분리하고, 월세는 보증금과 월세를 반드시 함께 비교한다.

전용면적이 비슷한 계약만 골라 층, 건축연도, 신규·갱신 여부를 대조한다.

필요한 전세자금과 자기자금을 계산한 뒤 대출·보증 심사 조건을 금융기관과 보증기관에서 확인한다.

계약 전 등기부, 선순위 권리, 세금 체납 관련 확인 사항과 보증 가입 가능 여부를 점검한다.

최신 신고 정정이나 해제 여부, 현재 중개 매물의 조건을 별도로 확인한다.

공식 실거래 자료는 신고된 과거 계약을 보여줄 뿐 현재 호가나 새 계약의 확정 조건이 아니다. 같은 면적대의 빌라도 층, 건축연도, 주택 상태에 따라 보증금과 월세가 크게 달라질 수 있다. 신고 시차와 사후 정정 가능성도 있으며, 전체 중위값은 서로 다른 면적과 주택 특성을 섞은 참고값이다. 따라서 지역 선택이나 특정 주택 계약 여부는 개별 물건의 권리관계와 현장 상태까지 확인한 뒤 판단해야 한다.