- 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 등기사항증명서로 확인합니다.
- 선순위채권과 다른 임차인의 보증금 가능성을 함께 살핍니다.
- 반환보증 가입 가능 여부와 신청기한을 계약 전에 확인합니다.
1. 계약 상대방과 권리관계를 확인합니다
등기사항증명서에서 소유자, 압류·가압류·가처분 같은 권리침해 사항, 근저당권의 채권최고액과 설정일을 확인합니다. 대리인과 계약한다면 위임 범위와 본인 확인 절차도 필요합니다.
등기부는 발급 시점의 상태이므로 계약 전 한 번으로 끝내지 말고 계약금 지급 전, 잔금 지급 직전처럼 중요한 시점에 다시 확인합니다. 확인 결과는 중개대상물 확인·설명 내용과도 대조하세요.
2. 보증금보다 앞서는 금액을 살핍니다
보증금 회수 위험을 볼 때는 시세 하나만 보지 말고 선순위 담보채권과 먼저 들어온 임차인의 보증금 가능성을 함께 살펴야 합니다. 특히 단독·다가구주택은 다른 세대의 선순위 관계를 확인하는 과정이 중요합니다.
매매 시세가 명확하지 않거나 거래가 드문 주택은 평가값의 오차가 클 수 있습니다. 보증기관이 인정하는 주택가격과 금융기관의 담보평가가 서로 다를 수 있다는 점도 고려하세요.
3. 반환보증 조건을 계약 전에 확인합니다
전세보증금반환보증은 계약 종료 뒤 임대인이 반환하지 못한 보증금을 약정 범위에서 책임지는 상품입니다. 대상 주택, 보증금, 선순위채권, 신청기한 등 조건을 충족해야 하므로 계약 후에 당연히 가입된다고 가정하면 안 됩니다.
임차인의 책임 없이 반환보증에 가입할 수 없는 경우 계약을 해제하고 지급금을 돌려받는 취지의 특약을 검토할 수 있습니다. 구체적인 문구와 효력은 중개사·법률 전문가에게 계약 상황에 맞게 확인하세요.