하안주공은 왜 올랐나 — 실거래로 따라간 두 해

1. 얼마나 올랐나 — 하안동만의 움직임입니다

국토교통부 신고 실거래에서 광명시의 법정동별 ㎡당 중위 가격을 2025년 4~6월과 2026년 5~7월로 나눠 견줬습니다. 면적이 섞이면 비교가 되지 않으므로 ㎡당 가격을 씁니다. 신고 기한이 30일이라 최근 달은 아직 채워지는 중이므로, 마지막 달(2026년 8월)은 비교에서 뺐습니다.

광명 전체가 같이 오른 것이 아닙니다. 하안동이 다른 동보다 크게 앞섰고, 광명동은 오히려 내렸습니다. 다만 각 동의 거래 구성(면적·연식·단지)이 다르므로, 이 표는 '같은 물건의 가격 변화'가 아니라 '그 동네에서 거래된 것들의 중간값 변화'입니다.

2. 거래가 먼저, 가격이 나중

하안동 주공 단지들의 월별 신고 건수와 가격을 나란히 놓으면 순서가 보입니다. 한 달 중위값은 그달에 어느 단지·어느 면적이 팔렸느냐에 따라 크게 튀므로, 가격은 3개월 평균 중위로 다듬어 싣습니다. 신고가 아직 들어오는 중인 2026년 8월은 참고로만 봐 주세요(수집 기준 2026년 9월 5일).

2025년 3월부터 거래가 뛰기 시작해 6월 183건, 9월 175건으로 이어지는 동안 가격은 4.4~4.8억에서 움직이지 않았습니다. 값이 방향을 잡은 것은 2025년 11월부터입니다. 거래가 먼저 늘고, 가격은 거래 정점(6월)에서 다섯 달 뒤에 따라 올랐습니다.

다만 순서는 원인이 아닙니다. 거래가 늘어서 값이 올랐을 수도, 값이 오를 것 같아 거래가 늘었을 수도, 둘 다 같은 이유(예: 다른 지역 규제, 대출 여건)로 함께 움직였을 수도 있습니다. 이 자료로는 가릴 수 없습니다.

3. 같은 시기에 있었던 일

가격이 방향을 잡기 직전인 2025년 10월 16일, 광명시가 조정대상지역(국토교통부공고 제2025-1223호)과 투기과열지구(제2025-1225호)로 함께 지정됐습니다. 규제는 보통 수요를 누르는 쪽으로 이야기되지만, 하안 주공의 가격은 그 다음 달부터 올랐습니다. 규제가 상승을 부른 것인지, 규제와 무관하게 오른 것인지, 규제가 '오르는 동네'라는 신호로 읽힌 것인지는 이 자료로 가릴 수 없습니다.

정비사업 쪽도 같은 시기입니다. 경기도 「일반 정비사업 추진현황」에 따르면 하안주공5단지가 2025년 5월 28일, 하안주공3·4단지가 2025년 9월 29일에 정비구역으로 지정됐습니다. 앞의 것은 거래가 늘어나던 시기와 겹치고, 뒤의 것은 가격이 오르기 시작하기 한 달여 전입니다.

지역 기사도 남아 있습니다. 2025년 11월 9일 여러 매체가 SK에코플랜트의 광명13-1·2구역 재개발 수주(3,030억원)를 보도했습니다 — 가격이 오르기 시작한 달과 같은 달입니다. 2026년 8월 말에는 공공임대 반영 요구를 두고 하안주공 재건축에서 건설사가 잇따라 철수했다는 기사가 이어졌습니다. 두 기사의 원문 링크는 아래 출처에 두었습니다.

이 단지들의 공통점도 있습니다. 하안 주공은 대부분 1989~1990년 준공으로, 상승 시점에 이미 재건축 연한 30년을 넘겨 있었습니다. 이 시기 함께 오른 하안동 12개 단지 가운데 10곳이 연한을 넘긴 단지였습니다.

그래도 인과라고 쓰지는 않습니다. 날짜의 앞뒤는 확인했지만, 그 사건이 값을 올렸는지는 이 자료가 답하지 못합니다. 같은 시기 시장 전반도 함께 움직였을 수 있습니다.

4. 이 자료로는 알 수 없는 것

다음은 필요한 자료가 없어 이번 분석에서 확인하지 못한 것들입니다. 빠졌다는 사실을 적어 두는 편이, 없는 근거로 그럴듯하게 채우는 것보다 낫다고 봅니다.

금리와 대출 규제의 변화, 서울과 인접 지역 규제에 따른 수요 이동의 크기, 신규 입주·분양 물량, 전세가격과 전세가율, 층·향·수리 상태 같은 개별 매물의 구성, 그리고 실수요와 투자수요의 비중입니다.

특히 규제지역 지정은 날짜만 확인했을 뿐, 그 지정이 거래와 가격에 어떤 방향으로 작용했는지는 이 자료로 재지 못했습니다. 같은 날 함께 지정된 다른 지역과 견주는 작업이 필요하고, 그것은 다음 글의 몫으로 남깁니다.

5. 그래서 입지 점수는 왜 낮은가

이 사이트의 입지 백분위는 지금 그 자리만 잽니다. 지하철·초등학교·대규모점포까지의 직선거리와 서울 접근성 네 가지이고, 재건축 기대·건물 나이·브랜드는 재지 않습니다.

그래서 하안 주공1의 입지 백분위는 수도권 기준 37입니다. 네 성분 가운데 가장 크게 깎인 것은 지하철 거리(가장 가까운 역까지 1.4km)이고, 나머지 성분은 평범합니다. 반대로 값은 최근 1년 상승률에서 지역 평균을 크게 웃돕니다. 두 숫자가 어긋나는 것이 아니라, 서로 다른 것을 재고 있는 것입니다.

재건축 기대를 점수에 넣어 보기도 했습니다. 정비사업 단계에 20점을 주고 2019~2023년 다섯 시점에서 다시 재 봤지만, 결과는 거의 달라지지 않았습니다. 단계 자료가 붙는 단지가 수도권 17,017곳 중 343곳(2%)뿐이고, 그중 그 시점에 진행 단계가 있어 배점을 받는 곳은 132곳(0.8%)에 그쳤기 때문입니다. 브랜드는 넣었더니 오히려 나빠졌습니다(2020년 채점 −0.3%p → −17.3%p).

그래서 둘 다 점수 밖에 두고, 정비사업 단계와 그 시기의 기사는 사실 그대로 옆에 싣습니다. 판단은 보는 사람 몫입니다.