은평·서대문 빌라 전월세, 같은 보증금이면 월세는 얼마일까? 2026년 8월 실거래 비교

신고 건수와 공통 면적대 전세금부터 비교

은평(서울특별시 은평구)과 서대문(서울특별시 서대문구)의 2026년 8월 연립·다세대 전월세 자료다. 실거래는 신고된 과거 계약이며 현재 중개 중인 매물이 아니다. 이 글에서 ‘빌라’는 연립·다세대를 묶은 검색 표현으로 사용한다. 계약 기간의 기준일은 2026년 8월 31일이다.

입력 문서의 집계값을 비교하면 40~60㎡ 전세 보증금 중위값은 은평이 960만원 높다. 계산은 2억760만원에서 1억9800만원을 뺀 값이다. 다만 같은 면적 구간에서도 연립과 다세대, 건축연도와 층의 구성이 같지는 않다. 이 차이를 특정 집의 전세금 차이로 적용할 수는 없다.

전체 면적을 섞은 전세 보증금 중위값은 은평 2억원, 서대문 1억9800만원으로 참고값이다. 전체 중위값만 보면 가려지는 차이가 있으므로 원하는 면적에 가까운 계약부터 비교해야 한다. 출처는 국토교통부 연립다세대 전월세 실거래가의 은평·서대문 자료다. [공식 자료 안내 — 문서 26560·26561](https://www.data.go.kr/data/15126473/openapi.do)

같은 보증금 5000만원의 월세 계약은 어땠나

55~65㎡에서 보증금이 같은 실제 계약을 나란히 놓으면 비교 방법이 분명해진다.

위에 제시한 사례에서는 보증금이 같고 월세는 20만원 차이가 난다. 그러나 지역별 제시 사례가 3건 미만이므로 대표 월세나 지역 전체의 가격대로 해석하지 않는다. 은평 두 사례는 각각 2003년·2008년 건축, 4층·3층이고 서대문 사례는 1992년 건축, 3층이다. 면적과 건물 조건도 완전히 같지 않다.

전체 월세 계약의 보증금 중위값과 월세 중위값은 은평이 각각 6000만원·32만원, 서대문이 각각 1000만원·53만원이다. 두 중위값은 각각 따로 구한 통계여서 실제 한 계약의 보증금·월세 조합을 뜻하지 않는다. 따라서 이를 ‘보증금 6000만원이면 은평에서 월세 32만원’이라는 조건으로 읽어서는 안 된다. 같은 보증금으로 찾으려면 개별 계약의 보증금과 월세를 한 쌍으로 살펴야 한다.

넓은 면적도 주택 유형과 조건을 맞춰 읽기

80~90㎡ 전세에서는 은평의 현대빌라B(76-15), 서대문의 한양골드빌라2차처럼 연립끼리 비교할 수 있다. 현대빌라B(76-15)는 2026년 8월 1일 계약된 84.6㎡로 보증금 2억5600만원·월세 0원이다. 한양골드빌라2차는 2026년 8월 29일 계약된 84.21㎡로 보증금 3억원·월세 0원이다.

이 두 계약도 지역 대표값은 아니다. 전자는 1991년 건축·2층·갱신 계약이고, 후자는 1996년 건축·3층·신규 계약이다. 면적이 가깝다는 이유만으로 보증금 차이를 지역 차이로 설명하기 어렵다.

공식 신고 자료에도 한계가 있다. 같은 면적대라도 층·건축연도·주택 상태에 따라 조건 차이가 크며, 입력 자료만으로 내부 상태를 알 수 없다. 신고된 보증금은 현재 호가나 감정가를 뜻하지 않는다. 신규와 갱신 계약이 함께 포함돼 있고, 신고 정정에 따라 수치가 달라질 가능성도 확인해야 한다. 한 달 자료만으로 향후 전세금이나 월세의 방향을 판단할 수는 없다.

보유 현금으로 부족한 보증금 확인하기

자금 계획은 계약 보증금에서 실제 투입 가능한 자기자금을 빼는 것부터 시작한다. 예를 들어 비교용으로 자기자금 1억원을 가정하면, 40~60㎡ 전세 중위값 기준 부족액은 은평 1억760만원, 서대문 9800만원이다. 각각 2억760만원과 1억9800만원에서 1억원을 뺀 단순 계산이며, 실제 계약의 보증금으로 다시 계산해야 한다.

이 부족액은 별도로 마련해야 할 자금이다. 전액을 대출로 충당한다고 가정할 때의 필요 원금으로 볼 수 있지만, 대출 한도나 승인 가능성을 뜻하지 않는다. 월세 계약은 보증금 부족액과 매달 낼 월세를 별도로 적는다. 입력에 환산 기준이 없으므로 보증금을 월세로 바꾸거나 월세를 보증금으로 바꾸어 비교하지 않는다.

원하는 면적대와 연립·다세대 유형을 정하고, 비슷한 층·건축연도·주택 상태의 계약인지 확인한다.

월세는 보증금과 월 납부액을 함께 기록하고, 신규·갱신 여부도 확인한다.

계약·잔금 시점에 실제 쓸 수 있는 현금을 계산하고, 이사 등 별도 지출에 필요한 돈을 구분한다.

부족한 보증금의 조달 방법을 확인하고, 전세자금대출을 검토한다면 해당 주택과 본인에게 적용되는 심사 조건·한도·금리를 금융기관에서 별도로 확인한다.

최종 비교 전 공식 실거래 자료의 신고 정정 여부와 현재 제시된 임대 조건을 다시 확인한다.