- 전세를 찾는다면 희망 전용면적과 비슷한 거래만 추리고, 연립·다세대 및 신규·갱신 여부를 구분한다.
- 월세를 찾는다면 보증금과 월세를 한 쌍으로 기록한다. 임의로 보증금을 월세로 환산하거나 반대로 계산하지 않는다.
- 준비한 자기자금에서 계약 보증금을 뺀 부족액을 먼저 계산한다. 예를 들어 필요한 자금은 신고 보증금 − 투입 가능한 자기자금으로 점검하되, 이 값이 곧 대출 가능액은 아니다.
핵심 내용
이 글에서 말하는 ‘빌라’는 연립·다세대를 묶은 검색 표현이다. 자료는 2026년 8월에 신고된 과거 임대차 계약으로, 현재 중개 중인 매물이나 현재 호가가 아니다.
거래 건수와 공통 면적대부터 비교하면
| 구분 | 분당(성남시 분당구) | 수지(용인시 수지구) |
|---|---|---|
| 전세 신고 거래 | 44건 | 20건 |
| 월세 신고 거래 | 16건 | 27건 |
| 40~60㎡ 전세 거래 | 20건 | 9건 |
| 40~60㎡ 전세 보증금 중위값 | 4억1,250만원 | 2억6,000만원 |
같은 기준으로 비교할 수 있는 40~60㎡ 전세에서는 분당의 보증금 중위값이 수지보다 1억5,250만원 높았다. 중위값은 각 지역 해당 면적대의 신고 보증금을 크기순으로 놓았을 때 가운데에 해당하는 값이다. 두 지역 모두 이 구간의 표본이 3건 이상이지만, 단지·층·건축연도와 신규·갱신 여부가 섞여 있으므로 개별 주택의 적정 보증금으로 받아들이면 안 된다.
자료에 55~65㎡와 80~90㎡를 각각 집계한 통계는 없다. 따라서 이들 면적대의 대표값을 새로 제시하지 않고, 입력에서 공통으로 확인되는 40~60㎡ 전세만 비교했다.
전체 전세와 월세 중위값은 따로 읽어야 한다
전체 면적을 합친 전세 보증금 중위값은 분당 4억4,000만원, 수지 2억9,825만원이다. 이는 면적 구성이 다른 계약을 모두 섞은 참고값일 뿐이다. 실제 선택에서는 앞서 본 40~60㎡처럼 비슷한 면적끼리 비교해야 한다.
월세 계약의 중위 조합은 분당이 보증금 1억500만원·월세 140만원, 수지가 보증금 6,000만원·월세 42만원이다. 보증금과 월세는 반드시 한 쌍으로 읽어야 한다. 또한 두 숫자는 각각의 중위값이므로 하나의 실제 계약 조건이라고 단정할 수 없다.
‘보증금을 더 내면 월세가 얼마나 줄어드는가’라는 질문에도 이 자료만으로 일정한 교환 비율을 제시할 수 없다. 분당에서는 2026년 8월 26일 야탑동 연립 대원빌라(1단지) 전용 57.975㎡의 월세 계약이 보증금 2억원·월세 30만원과 보증금 5,000만원·월세 70만원으로 각각 신고됐다. 수지에서는 2026년 8월 19일 풍덕천동 연립 우성그린빌 전용 59.89㎡가 보증금 2억5,000만원·월세 80만원으로 신고됐다. 이런 사례는 계약 조합의 다양성을 보여줄 뿐, 지역 전체의 보증금-월세 환산 기준을 뜻하지 않는다.
주택 유형과 조건을 나눠 확인해야 한다
분당 40~60㎡ 전세 사례에는 2026년 8월 31일 대장동 다세대 써밋스페이스 전용 56.898㎡, 보증금 2억8,000만원과 2026년 8월 24일 구미동 연립 까치마을건영빌라3단지 전용 59.88㎡, 보증금 5억7,000만원이 있다. 수지에서는 2026년 8월 7일 동천동 다세대 베르디하우스 전용 59.8㎡, 보증금 2억5,200만원과 2026년 8월 1일 신봉동 연립 베네우스Ⅱ 전용 57.82㎡, 보증금 3억5,000만원이 신고됐다.
같은 면적대라도 연립과 다세대라는 주택 유형뿐 아니라 층, 건축연도, 주택 상태에 따라 계약 조건의 차이가 클 수 있다. 신규와 갱신 계약도 같은 기준으로 단순 비교하기 어렵다.
예산과 전세자금 확인 체크리스트
전세를 찾는다면 희망 전용면적과 비슷한 거래만 추리고, 연립·다세대 및 신규·갱신 여부를 구분한다.
월세를 찾는다면 보증금과 월세를 한 쌍으로 기록한다. 임의로 보증금을 월세로 환산하거나 반대로 계산하지 않는다.
준비한 자기자금에서 계약 보증금을 뺀 부족액을 먼저 계산한다. 예를 들어 필요한 자금은 신고 보증금 − 투입 가능한 자기자금으로 점검하되, 이 값이 곧 대출 가능액은 아니다.
전세자금대출의 실제 한도와 승인 여부는 금융기관 심사, 개인의 소득·부채, 대상 주택 조건 등을 별도로 확인한다. 이 자료에는 대출 기준이 없다.
관심 주택의 등기, 선순위 권리, 보증 가입 가능 여부와 계약 당사자 정보를 공식 서류와 관련 기관에서 다시 확인한다.
공식 자료의 한계
이 자료는 2026년 8월 31일까지의 신고 계약을 집계한 것으로, 이후 신고·정정될 수 있다. 신고가격은 현재 호가나 감정가를 뜻하지 않는다. 전체 중위값에는 서로 다른 면적, 층, 건축연도, 주택 상태와 계약 유형이 함께 포함돼 있다. 따라서 지역 중위값은 탐색 예산을 잡는 참고선으로만 쓰고, 실제 계약 전에는 같은 주택 유형·유사 면적·유사 조건의 최근 신고 내역과 현재 계약 조건을 다시 대조해야 한다.