안양 만안·군포 빌라 전월세, 같은 자기자금으로 보증금과 월세는 어떻게 달라질까?

신고 건수와 같은 면적대 전세금부터 비교

안양 만안(경기도 안양시 만안구)과 군포(경기도 군포시)의 2026년 8월 자료는 신고된 과거 연립·다세대 전월세 계약이며, 현재 중개 중인 매물이 아니다. 여기서 ‘빌라’는 연립·다세대를 묶어 검색할 때 쓰는 표현이다.

40~60㎡는 문서의 computedStatistics를 사용했다. 55~65㎡는 제공된 계약에서 전용면적 55㎡ 이상 65㎡ 이하 전세만 골라 계약 ID별로 한 번씩 집계하고, 보증금을 정렬해 가운데 값 또는 가운데 두 값의 평균을 계산했다. 전세의 월세는 모두 0원이다.

군포의 전세 보증금 중위값이 40~60㎡에서는 950만원, 55~65㎡에서는 1,400만원 높다. 다만 면적 구간을 좁혀도 건물과 층, 신규·갱신 여부까지 같아지는 것은 아니다. 특히 만안의 55~65㎡ 전세는 3건이어서 지역 전체의 일반적인 계약 조건으로 확대하기 어렵다.

월세는 보증금과 월 납부액을 한 쌍으로 읽기

전체 면적을 섞은 월세 계약의 보증금 중위값과 월세 중위값은 만안이 각각 2,000만원·46만원, 군포가 각각 1,000만원·43만원이다. 두 항목을 따로 계산한 참고 통계이므로, 이를 각각 ‘보증금 2,000만원에 월세 46만원’, ‘보증금 1,000만원에 월세 43만원’인 대표 계약처럼 읽어서는 안 된다.

55~65㎡의 실제 신고 사례를 보면 보증금 배치가 얼마나 다른지 드러난다.

보증금 1억4,000만원인 두 사례의 월세는 다르지만, 이 차이만으로 지역 임대료 격차를 판단할 수는 없다. 우림빌라6차는 1996년 건축·1층, 덕산(765-12)은 1998년 건축·4층으로 조건이 다르다. 보증금을 더 넣으면 월세가 얼마 줄어드는지도 이 자료로 환산할 수 없다.

80~90㎡에서는 만안의 미솜빌(1344-2), 다세대 83.13㎡가 2026-08-12 보증금 3,000만원·월세 75만원으로 신고됐다. 군포의 훼밀리(753-8), 연립 84.93㎡는 2026-08-04 보증금 2억원·월세 10만원이다. 제공 계약에서 이 구간은 지역별 월세 1건뿐이고 전세는 없어, 두 사례를 대표 가격으로 비교하기 어렵다.

공식 신고자료가 설명하지 못하는 차이

전체 면적 전세 보증금 중위값은 만안 1억3,000만원, 군포 1억3,850만원이다. 이는 면적 구성이 섞인 참고값이다. 자신의 예산을 대입할 때는 전체 중위값보다 비슷한 면적과 주택 유형의 계약을 먼저 살펴야 한다.

같은 면적대의 빌라라도 대지권, 층, 건축연도, 주택 상태에 따라 조건 차이가 크다. 자료에는 신규 계약과 갱신 계약도 함께 들어 있다. 신고 보증금은 현재 호가나 감정가를 뜻하지 않으며, 주택 상태나 보증금 반환 여건을 모두 설명하지도 않는다.

이 글의 계약 기준일은 2026-08-31이다. 문서는 이후 수집된 자료로, 신고 정정에 따라 수치가 달라질 수 있다. 근거는 두 지역의 [국토교통부 연립다세대 전월세 실거래가 자료](https://www.data.go.kr/data/15126473/openapi.do)이며, 현재 매물 조건과 대출·보증 심사 기준은 입력에 없다.

같은 자기자금으로 확인할 보증금 부족분

자금 계획은 ‘보증금에서 실제 투입할 자기자금을 뺀 금액’을 먼저 구하는 방식으로 시작할 수 있다. 자기자금을 1억원으로 가정해 40~60㎡ 전세 보증금 중위값에 대입하면, 만안은 4,050만원, 군포는 5,000만원이 부족하다. 이는 통계에 대입한 자금 차액이며 승인되는 대출금액이 아니다.

월세도 보증금 부족분과 매달 지출을 나눠 적어야 한다. 같은 자기자금 1억원을 보증금에 투입한다고 가정하면, 앞서 보증금 1억4,000만원인 두 사례의 부족분은 각각 4,000만원이다. 여기에 월세는 만안 사례 10만원, 군포 사례 25만원으로 따로 남는다. 부족분을 차입한다면 그 상환 부담도 별도로 확인해야 한다.

[ ] 비교 대상이 만안구와 군포시 범위에 속하는지, 연립인지 다세대인지 확인한다.

[ ] 전용면적뿐 아니라 층·건축연도·주택 상태와 신규·갱신 여부를 맞춰 본다.

[ ] 현재 제시된 보증금과 월세를 한 쌍으로 기록하고, 관리비·이사비 등 별도 지출을 확인한다.

[ ] 보증금에 투입할 자기자금과 남겨둘 자금을 나눈 뒤 부족분을 계산한다.

[ ] 부족분의 조달 여부는 금융기관에서 대출 심사 조건과 해당 주택의 취급 여부를 확인하고, 보증 가입 조건도 별도로 확인한다.